Die Umlage von Musikkosten im Wohnraummietverhältnis

#1 Vorspiel

Musik spielte lange Zeit in der Wohnungswirtschaft eine weithin unterschätzte Rolle. Ursprünglich unterstellte die Öffentlichkeit großen Wohnungsunternehmen die Absicht, die Mieter als Cash-Cow[1] zu betrachten und die Wohnungen ohne Investitionen verkommen zu lassen. Doch dieser Wind hat sich gedreht. Warum auch nicht? Strategiewechsel von Vinyl auf CD auf Download sind nicht nur in der Musikbranche unabdingbar. Warum, fragte sich der Konzernchef, warum sollen wir nicht zufriedene Mieter schaffen, indem wir ihnen permanent die Musik vorspielen, die sie schon immer hören wollten, ohne dass sie es explizit wussten? Es war wirklich eine Ironie, dass diese Idee nun von den Unternehmen kam, die sich am weitesten von einer staatlichen Kontrolle entfernt haben.

Wie dem auch sei, Musik ist klangliche Information. Und Information ist eine Bank – das wissen wir schon seit langer Zeit. Schon in den frühen 1980er Jahren gab es den ehrenwerten Beruf des Informationsbankräubers[2]. Dieser war vorübergehend etwas in Vergessenheit geraten[3], trat aber dann doch wieder tröpfchenweise in Erscheinung[4], wenn auch Keiner ursprünglich wusste, warum.

Diebstahl wurde schon seit jeher mit Strafen beantwortet. Diese Strafen hinderten jedoch letztlich niemanden daran, einen Diebstahl zu verüben oder gar noch schlimmer, hierbei Gewalt anzuwenden[5]. Die mangelnde Wirksamkeit dieser Maßnahmen führte zu Einbrüchen, weiteren Straftaten und sonstigen Gewalttaten[6]. Die Menschen fühlten sich in ihren Wohnungen nicht mehr sicher, sie hatten Angst und schleppten alle Wertsachen mit sich herum, um jedenfalls tagsüber während der Arbeitszeit nicht Gefahr zu laufen, alles zu verlieren. Zwar gab es auch Ansichten, die aufriefen, sein Herz nicht an Gegenstände[7] oder Rock’n’Roll-Bands[8] zu hängen, dies war aber für die meisten Bürger eine zu neue und radikale Lösung[9]. Insofern waren diese Bürger überwiegend froh, als die Wohnungswirtschaft mit ihrer bahnbrechenden Idee voranging, Musik allen zur Verfügung zu stellen. Denn die Musik gehört ja auch allen, und nicht nur 2 Sekunden-Samples[10].

Na ja, selbstverständlich gehört die Musik schon denjenigen, die sie geschrieben haben, in Text und Sound, und so vereinbarte die Wohnungswirtschaft mit der Musikindustrie, Kosten für die Verfügbarkeit der Musik zu zahlen. Über den Preis vereinbarten sie zunächst Schweigen[11].

Nach einiger Zeit der internen betriebswirtschaftlichen Analyse setzte sich die Abteilung Controlling mit ihrer Einschätzung durch, dass die Kosten dieser Musik für die Massen[12] doch auch besser an ebendiese weitergegeben werden müssten. An dieser Stelle rief der Konzernchef, der sich gerne als Häuptling seines Stammes sah, dann die Juristen an den Tisch[13].

 

#2 Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§1 Absatz(1) Satz 1 der Betriebskostenverordnung vom 25.November 2003).

 

Dem Vermieter entstehen Kosten, indem er Geld an die GEMA überweist, die ihrerseits etwas davon an diejenigen Künstler weiterleitet, die dort ihre Ergebnisse eines geistig-körperlichen Schöpfungsprozesses vermarkten lassen[14]. Die Kosten entstehen laufend, denn erstens zahlt der Vermieter monatliche Abschlagszahlungen und zweitens fällt auch die Leistung der Musik laufend an, sogar „On Demand“.

Mitnichten geht es um den Gebrauch von Anlagen, da sogenannte Stereoanlagen schon lange nicht mehr existieren. Musik wird ausschließlich über fest eingebaute Wohnungslautsprecher abgespielt, die im Wege einer Modernisierung gem. § 555b Nr. 4 und 5 BGB in nahezu alle Bestandsbauten innerhalb von etwa vier Jahren eingebaut worden waren[15]. Ja, der Gebrauchswert der Wohnung hat sich tatsächlich nachhaltig erhöht, von der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse gar nicht erst zu sprechen.

Der bestimmungsgemäße Gebrauch des so ausgestatteten Gebäudes, der Wohnung, liegt darin, dass durch die einsetzende Musifizierung ein massiver Rückgang von Einbrüchen erzielt wurde und noch wird. Die Smart-Homes erkennen es sogar, wenn sich eine wohnungsfremde Person unberechtigt Zugang zur Wohnung verschafft und reagieren mit teils unglaublicher Musik[16]. Die Musik wird nach Identifizierung der Einbrecher (via Video[17]) genau darauf abgestellt, was ihn (oder sie) zum Erbrechen und sonstigen Unwohlsein bringt[18].

Somit ist das Abspielen der Musik in dieser Weise zu einem integralen Bestandteil der modernen Wohnungsnutzung geworden. Deren Kosten sind also Betriebskosten. Daran ändert auch nichts die insoweit abweichende Ansicht, der zufolge Vorsorgemaßnahmen als Instandhaltungsmaßnahmen zu bewerten sind, „wenn Erneuerungen schon vor dem Auftreten von Mängeln getätigt werden, z.B. um einen Ausfall einer in absehbarer Zeit zu ersetzenden Einrichtung von vorneherein zu verhindern“[19]. Ohne jetzt in allzu kleine Detailbetrachtungen abzuschweifen, kann man doch festhalten, dass die freie Wohnungsverfügbarkeit von Musik zu den regelmäßig anfallenden und nicht durch eine konkrete Störung durch Einbrecher (z.B.) veranlassten Maßnahmen und somit ohne Weiteres zu den sogenannten “Sonstigen Betriebskosten“ des § 2 Nr. 17 BetrKV gehört.

Die Umlegbarkeit der Musikkosten im Wohnraummietverhältnis nach dieser Vorschrift erfordert im Mietvertrag eine ausdrückliche Nennung dieser Betriebskostenart. Fehlt sie, kann sie nicht sofort im ersten Abrechnungsjahr an den Mieter weiterbelastet werden.

Dies ist Ausfluss des mietrechtlichen Grundsatzes, wonach der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Kosten und Lasten zu tragen hat (§535 Absatz (1) Satz 3 BGB). Will der Vermieter diese Kosten im Rahmen des nach der BetrKV Zulässigen auf seinen Mieter überwälzen, bedarf es einer insoweit eindeutigen Vereinbarung im Mietvertrag.

Bislang fehlt es in ca. 99,9 % aller standardisierten Mietverträge an einer solchen Vereinbarung. Umlagefähig sind diese Kosten dennoch – wenn auch etwas verzögert, dazu gleich – sofern der Vermieter mit dem Mieter bereits eine sogenannte Mehrbelastungsabrede getroffen hat[20]. Man kann sich zugunsten der Vermieterseite jedoch sogar durchaus auf die Gegenmeinung in der Literatur stützen, welche die Ansicht vertritt, dass das Umlagerecht auch bei fehlender Mehrbelastungsabrede besteht[21].cropped-dscf0220.jpg

In jedem Fall muss die Erhöhungserklärung in Textform abgegeben werden und dem Mieter zugehen. Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird (§ 569 Absatz (1) Satz 2 BGB analog). Die Einführung gilt sodann erst für den nachfolgenden Abrechnungszeitraum[22].

 

#3 Zukunft / Ausblick

Musik, Wohnung und Sicherheit, das ist der Dreiklang, der schon jetzt Wirklichkeit wurde, dank der wohnungswirtschaftlichen Innovationsfähigkeit[23]. Die Umlage der wie immer viel zu hohen Kosten geistiger Schöpfungsprozesse auf die Mieter entspricht auch zukünftig den betriebskostenrechtlichen Grundsätzen, einschließlich dem ebenfalls eingehaltenen Wirtschaftlichkeitsgrundsatz. Straf- und Gewalttaten gegen Wohnungen nehmen ab. Die Menschen fühlen sich noch sicherer. Manche mögen sagen, es könnte schrecklich langweilig werden, da die Musik nur noch funktioneller Natur ist. Aber das war sie schon immer. Die Bankräuber der Informationsbank hatten schlichtweg keinen Erfolg. Und die Zukunft[24]? Sie liegt in Wettbewerben über Musik und in Büchern[25]. Sie liegt in ruhigen Wohnungen mit totaler Musikverfügbarkeit, schöner Hören und schöner Wohnen sind eins, man gewöhnt sich an fast alles[26]. Der Baustil erlaubt es, fast die doppelte Anzahl an Bewohnern in Häusern unterzubringen gegenüber der üblichen althergebrachten Bauweise[27]. Funktionelle Musik spielt hier eine sanft unterstützende Rolle. Alles fließt, die doppelstöckige Zukunft ist der unbekannte Ozean, zu dem die Musik uns langsam den Fluss entlang führt[28].

[1] Prefab Sprout / Til The Cows Come Home / Protest Songs

[2] Genesis P. Orridge / Information / Decoder Soundtrack

[3] Sarah Vaughn / De Gas Pipe She’s Leakin’ Joe

[4] Earth Leakage Trip / No Idea / Back To Mine: Orbital

[5] Renegade Soundwave / Probably A Robbery

[6] Genesis / Robbery, Assault And Battery / A Trick Of The Tail

[7] Jane Horrocks & Robbie Williams / Things

[8] Oasis / Don’t Look Back In Anger

[9] The New Radicals / You Get What You Give

[10] BVerfG, Urteil vom 31. Mai 2016 Az 1 BvR 1585/13

[11] Starsailor / Silence Is Easy

[12] Depeche Mode / Enjoy The Silence / Music For The Masses

[13] Betty Hutton / Doctor, Lawyer, Indian Chief

[14] Mutter / Die Welt Ist Nicht Für Mich GEMAcht

[15] Abba / I Let The Music Speak

[16] EMF / Unbelievable gefolgt von Einstürzende Neubauten / Halber Mensch

[17] The Buggles / Video Killed The Radio Star

[18] Vorsicht: Die 4 Holterbuam / Der Jodlerbua kann zu schweren inneren Verletzungen führen

[19] BGH, NJW 2007, S. 1356

[20] Blank / Börstinghaus; Miete, Kommentar, 4. Aufl. 2014, § 556 BGB Anmerkung 116

[21] Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl. Rdn. C 50; Harz/Schmid ZMR 1999, 597; a.A. Kinne GE 1999, 1544

[22] Pet Shop Boys / Rent

[23] höre hierzu auch: Die Guhl Material Sekte / Hamburger Immobilien Symposium / Operation Pudel 2010

[24] Aphex Twin / Unreleased Tracks (Luke Vibert Remix – Future Music Competition)

[25] The Books / The Future, Wouldn’t That Be Nice?

[26] Roger Cicero / Aber Schöner War’s Ohne

[27] Genesis / Get’em Out By Friday / Foxtrot

[28] Richard Hawley / The Ocean

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